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La escrituración para la enajenación de inmuebles en Colombia está sujeta a múltiples tributos o cargos, a saber: (a) tarifas notariales más IVA, (b) impuesto de registro, (c) derechos de registro e (d) impuesto de timbre, cuando hubiere lugar al mismo. Estos cargos se calculan sobre el valor escriturado, el cual se sujeta a los valores mínimos detallados en mi columna de esta misma sección, titulada “Valores de escrituración de inmuebles” del 24 de mayo de 2019.
Acá me referiré a los tributos generados por los formalismos requeridos para enajenar inmuebles, es decir, por la escritura pública y el registro de ésta ante la oficina de instrumentos públicos. Respecto al impuesto de timbre los invito a leer mi columna en esta misma sección, titulada “Impuesto de timbre: generalidades y tarifa” del 1° de abril de 2025. Acá no me referiré a la retención en la fuente imputable al impuesto de renta o de ganancia ocasional, según corresponda, que el vendedor debe asumir, pero sí es importante mencionar también estos cargos, para que se percaten de la avalancha impositiva sobre la enajenación de inmuebles.
Así, en adición al posible impuesto de timbre mencionado, los tributos o cargos por el acto de escriturar y registrar inmuebles, son los siguientes para el año 2025:
A) Tarifas notariales: éstas son del 0.3% o 3 por mil, más IVA. A lo anterior se adicionan valores fijos menores tales como: firma digital ($9.900 en valores 2025, más IVA), transmisión digital de la información mismo valor, autenticación biométrica, folios de cada escritura, entre otros.
Cuando la transferencia del inmueble se origine en herencias y/o liquidación de sociedades conyugales cuyo importe supere $18.4 millones (valores 2025), la tarifa notarial asciende al 0.35% o 3.5 por mil, como prefieran expresarlo.
En ausencia de pacto, es costumbre que estos cargos notariales sean cubiertos por mitades entre las partes.
B) El 1% por impuestos de registro. Al igual que ocurre con los derechos de registro mencionados abajo, es costumbre que este tributo lo asuma el comprador, salvo pacto en contrario.
C) Los derechos de registro oscilan entre el 0.867% y el 1.268% (12.68 por mil) sobre importes superiores a $472 millones (valores 2025). Esto en adición a otros cargos menores que puede cobrar registro (v.g. folios o matrículas nuevas que deban abrirse), y el 2% por sistematización y conservación documental, calculado sobre el valor resultante de los derechos de registro.
Dichos porcentajes de derechos de registro aumentan todos los años vía resolución de la Superintendencia. Por ejemplo, en el rango más alto en el 2017 estos derechos equivalían al 0.57%, en el 2022 al 0.976%, y actualmente el porcentaje es el aludido, que duplica el porcentaje vigente en 2016.
Resulta un exabrupto que los porcentajes de tributos se incrementen anualmente vía resolución. Los valores que las autoridades administrativas pueden actualizar para reflejar el IPC o la inflación son los nominales fijados en pesos y los índices (v.g. UVB, UVT); el incremento por resolución de los porcentajes de registro, equivale al despropósito hipotético de permitir que la DIAN vía resolución incrementara anualmente el actual 19% de IVA o el porcentaje de impuesto de renta, lo que resultaría inconstitucional a todas luces.
Gracias a esta tendencia absurda, los derechos de registro ya superaron el impuesto de registro, y pronto superarán el impuesto de timbre y otros tributos creados legítimamente por el Congreso. Al respecto, uno de los pilares fundamentales de las democracias contenido en nuestra Constitución, es la imposibilidad de crear tributos sin representación (no taxation without representation), pilares que inspiraron la independencia de países como EE.UU.
Así, la avalancha aludida de tributos no solo resulta inconstitucional en algunos casos, sino que desincentiva el mercado inmobiliario, que es uno de los motores más importantes del crecimiento económico (incide fuertemente en la inversión y en el consumo, dos variables del PIB).
- Esta limitación afecta importantes exenciones, tales como aquellas por aportes voluntarios a pensiones y a cuentas AFC.
- Para depurar la renta en su declaración, los individuos deben como primera medida segmentar sus ingresos según su origen. Esto para evitar que las erogaciones asociadas o requeridas para producir un tipo de ingreso disminuyan otro tipo de renta, y que los beneficios otorgados a un tipo de ingreso se extienda a otro; así, los individuos deben depurar separadamente sus rentas de capital (principalmente rendimientos financieros y arrendamiento), rentas de trabajo, y rentas no laborales (el resto), siendo cada tipo de renta susceptible de detraerse con las erogaciones autorizadas por el ET para cada una de ellas, y beneficios particulares.
- Luego, todas las rentas se mezclan en la cédula general de la declaración de renta para aplicar la tarifa del impuesto, salvo aquellas rentas por dividendos y ganancias ocasionales que nunca se mezclan. Es precisamente en esta cédula general, en donde el ET establece el importante límite aludido (artículos 336 y 388 ET).
- Dentro de las exenciones frecuentemente más usadas, flexibles para planeaciones y sustanciales, se destacan aquellas por aportes voluntarios a pensiones y a cuentas AFC (“Ahorro para el Fomento de la Construcción”). Cuando se leen individualmente estos beneficios parecen generosos, hasta que el contribuyente antes de liquidar su impuesto se topa con el límite general aludido.
- Los montos que el trabajador o independiente destine a pensiones voluntarias y/o cuentas AFC están exentos hasta un 30% del ingreso anual, sin superar las 3.800 UVT ($144.415.000 en valores 2022). Lo que el contribuyente con frecuencia ignora es que estas exenciones, al sumarse con las otras exenciones en la cédula general (v.g. 25% de renta exenta para trabajadores) y con el resto de deducciones, no pueden superar en conjunto ni el 40% del ingreso neto (ingresos totales menos aportes obligatorios), ni las 5.040 UVT anuales mencionadas.
- La Corte Constitucional mediante la sentencia C-061 de 2021 consideró que las limitaciones generales mencionadas eran constitucionales, siempre y cuando no afectaran las exenciones otorgadas: (i) antes de 2018, (ii) que requirieran de una contraprestación para acceder a dicha exención (v.g. exención por inversión en aserríos), y (iii) que dicha contraprestación ya se hubiera cumplido.
- Por ende, bajo las normas indicadas y la sentencia de la Corte, consideramos que las limitaciones generales mencionadas (arts. 336 y 388 ET) se mantienen vigentes frente a las exenciones más recurridas por los individuos, tales como aportes a pensiones voluntarias, a cuentas AFC, renta exenta general para quienes perciben rentas de trabajo, entre otras. Las limitaciones mencionadas no afectan ni las rentas exentas de la CAN (Comunidad Andina de Naciones), ni las primas de los servidores diplomáticos.
